导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流(liú)入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人(rén)口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济(jì)适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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