5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、乔布斯为什么把苹果给库克优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎ乔布斯为什么把苹果给库克ng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企相较于(yú)民企来(lái)说(shuō)估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否可(kě)以维(wéi)持(乔布斯为什么把苹果给库克chí)，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的(de)基本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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