饱受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费、严格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价(jià)等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京(jīng)、上(shàng)海为(wèi)例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依(yī)赖(lài)中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但(dàn)很多(duō)中介利用(yòng)信(xìn)息(xī)不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民(mín)造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括(kuò)经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地(dì)产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介(jiè)选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好费。以北京某(mǒu)房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前(qián)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买卖代(dài)理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即(jí)根据(jù)这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各(gè)方(fāng)协(xié)商同意，可在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机(jī)构仅需在服(fú)务(wù)过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出(chū)合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于(yú)市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格(gé)和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规(guī)信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依法依(yī)规纳(nà)入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主要还(hái)是规范(f选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好àn)行(xíng)业，打击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部(bù)门提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热(rè)点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房(f选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好áng)者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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