近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额(é)交易(yì)价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础设(shè)施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的(de)固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金额(é)进行(xíng)计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了(le)解(jiě)底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基(jī)于这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余(yú)期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后通过(guò)对建筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(x碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量uǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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