OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技的(de)事件(新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画jiàn)继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此(cǐ)后二级(jí)市场价(jià)格开(kāi)始震(zhèn)荡(dàng)走低(dī)，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日二级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市(shì)以来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全(quán)市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不(bù)同(tóng)程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的原因(yīn)，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场(chǎng)价格下(xià)跌，风(fēng)险也得(d新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画é)到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不(bù)少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有(yǒu)些隐含(hán)收益率(lǜ)高的(de)产品具备一(yī)定的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如(rú)星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这(zhè)么(me)深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就相关事项进行了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线下(xià)的(de)扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户(hù)正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过(guò)了(le)不到(dào)三(sān)周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦言，事发突(tū)然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并(bìng)同步(bù)启动了(le)应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉(xī)新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)介绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术(shù)等产业(yè)客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租(zū)户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了(le)我(wǒ)们一些(xiē)空间(jiān)，但本着(zhe)对(duì)首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的(de)调(diào)租和换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的(de)大租户(hù)退(tuì)租(zū)正好发生(shēng)在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一(yī)些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千(qiān)多(duō)平的大(dà)平层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价(jià)也贵一(yī)些，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)单层(céng)以一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根(gēn)据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的(de)管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在(zài)资(zī)源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间(jiān)资(zī)产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可(kě)能面临了(le)一些(xiē)突(tū)发情(qíng)况(kuàng)需要解决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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