文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解(j情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗iě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外(wài)什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的(de)责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分房制度也出(chū)现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适(shì)用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)最主要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全社会(huì)固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没(m情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗éi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房(fáng)预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预(yù)付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗="是该取消预售制了：问题及建议(yì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143251772.png">

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美(měi)国(guó)平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节，新加坡(pō)开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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