5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的(de)时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的(de)上实(shí)发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房(fáng)企，其第(dì)一季度(dù)的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一(yī)轮行业出清(qīng)的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估(gū晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里)值(zhí)的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话(huà)，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前(qián)途(tú)更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其(qí)次(cì)是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还(hái)面临(lín)着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的(de)弱复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心地去(qù)等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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