文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前(qián)在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式三万日元等于多少人民币多少rong>

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

三万日元等于多少人民币多少　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时三万日元等于多少人民币多少的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资占固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由银(yín)行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资金流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。