文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表态，磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解(jiě)决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发(fā)模式(shì)，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者(zhě)只能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不(bù)能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年以来(lái)全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统一的(de)预(yù)售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当(dāng)房屋出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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