5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行上尉是什么级别，上尉是连长还是营长业销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周上尉是什么级别，上尉是连长还是营长期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一(yī)去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周期来(lái)分类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些(xiē)机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的(de)股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(上尉是什么级别，上尉是连长还是营长kuài)，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在发展的大(dà)好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持(chí)低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四(sì)月(yuè)环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了(le)半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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