5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首先在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基没带罩子让捏了一节课感受金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日(rì)成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还(hái)小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资(zī)源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二(èr)季(jì)度、第(dì)三季(jì)度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都没带罩子让捏了一节课感受比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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