万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这(zhè)些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开(kāi)发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了(le)购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分(fēn)价(jià)款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际(jì)支付(fù)剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万(wàn)元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其(qí)实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒ限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗u)11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？

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