5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年(nián)四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了(le)一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了(le)更大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连(lián)续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guā甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女n)人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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