万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确(què)了(le)购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

阿富汗是哪一年灭亡的ote>

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　

　　作为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年(nián)银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居住(zhù)在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被阿富汗是哪一年灭亡的执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

　　

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