导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额(é)外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察mine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，mine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语就会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查数据(jù)显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物(wù)业管理，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是(shì)人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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