OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技，引发(fā)了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期已同步(bù)启动了(le)应急(jí)预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较(jiào)大，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格继(jì)续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市(shì)场价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件(jiàn)，因(yīn)此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了上述人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)场内(nèi)资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示(shì)，目前随(suí)着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面等(děng)多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对(duì)经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收入(rù)受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出(chū)租(zū)率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市(sh仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了ì)场价(jià)格出现回落(luò)。在随(suí)后召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了(le)一定提振，二级市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线(xiàn)下(xià)的扩(kuò)募(mù)说(shuō)明会上，运营团队(duì)表示了(le)对张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人坦言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同(tóng)步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期(qī)内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域(y仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了ù)内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们(men)在(zài)资源共享和(hé)联(lián)合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人(rén)补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人(rén)表示(shì)，张江集(jí)团(tuán)和张(zhāng)江高科目(mù)前在(zài)管资产约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其(qí)他(tā)在(zài)开发的储备(bèi)项目(mù)，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实(shí)现基金扩容的第(dì)一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们(men)可能(néng)面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和我们在(zài)张江(jiāng)科学城(chéng)这三十(shí)年(nián)建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难(nán)，尽一切(qiè)可(kě)能(néng)化解(jiě)当前(qián)突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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