饱受争议的(de)二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严(yán)格(gé)实(shí)行明(míng)码标(biāo)价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析(xī)师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于(yú)金(jīn)额不(bù)低的(de)大(dà)宗交易(yì)，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外的(de)负担，而且(qiě)这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过(guò)程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的(de)相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工(gōng)作(zuò)的意(yì)义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注最多的一个(gè)话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔(bǐ)金(jīn)额不低(dī)的中(zhōng)介(jiè)费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双(shuāng)方(fāng)共同(tóng)承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的(de)精(jīng)神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中介机(jī)构(gòu)仅需在(zài)服务(wù)过程中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算(龙有几个爪 龙有两个根吗suàn)出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目(mù)、服务内容(róng)和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务项目和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明收(shōu)费标(biāo)准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的(de)房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设(shè)部门将会(huì)同市场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门(mén)依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分档定价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的(de)细(xì)则，还需要看(kàn)各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都可能对(duì)交易(yì)产(chǎn)生影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性(xìng)提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖(mài)过(guò)程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承(chéng)担(dān)中介费龙有几个爪 龙有两个根吗，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司(sī)将其视(shì)为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的(de)行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明(míng)度(dù)，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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