OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuá特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么n)REIT开盘(pán)继(jì)续延(yán)续此前几日的(de)下(xià)跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个交易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市(shì)场价(jià)格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期(qī)本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张江光大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召(zhào)开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项进行了(le)解释说明，市场信心得(dé)到了(le)一定(dìng)提振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募(mù)说(shuō)明会上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中的储备租(zū)户(hù)正常转化后，项目出租率将得到(dào)回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)坦言，事发(fā)突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第(dì)一(yī)时(shí)间(jiān)即奔(bēn)赴(fù)现场(特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人(rén)工(gōng)智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化(huà)为实际(jì)租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正(zh特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么èng)在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然(rán)收了三(sān)个(gè)月履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们(men)一些空(kōng)间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张江光大园项(xiàng)目一(yī)季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租(zū)都属(shǔ)于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一(yī)定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的(de)成(chéng)新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步(bù)，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了(le)一些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科(kē)学(xué)城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解(jiě)当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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