饱受争议的二(èr)手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客源优势(shì)收(shōu)取过高(gāo)费用(yòng)、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业(yè)主体管理、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住(zhù)房政策(cè)研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较长，具有(数学中e等于多少，高中数学中e等于多少yǒu)非常强的(de)专业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要(yào)的(de)收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负(fù)担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)行业关注最多的(de)一(yī)个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(s数学中e等于多少，高中数学中e等于多少hǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费多少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适的(de)中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容和(hé)收费标准，不得混(hùn)合(hé)标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显(xiǎn)高于(yú)市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市场(chǎng)监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部门依(yī)法查处不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价(jià)格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规纳入国(guó)家企(qǐ)业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅(zhái)的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是(shì)规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市(shì)场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可(kě)能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)的(de)专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支(zhī)付一半的(de)中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于(yú)提高交易中操作的透(tòu)明(míng)度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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