文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严(yán)格(gé)的(de)资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善(shàn)，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住(zhù)房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思lt="是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制了：问题及建(jiàn)议" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143247926.png">

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式：预付(fù)款一般(bān)以定金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即(jí)可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设(shè)计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交房前只需(xū)支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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