5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化(huà)的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局(jú)的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三(sān)个季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的(de)大好机(jī)会。中信(xìn)证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来(lái)说估值(zhí)的(de)修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。3千克是多少斤 1千克是一斤吗不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月3千克是多少斤 1千克是一斤吗的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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