文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度(dù)在完(wán)全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的(de)资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的(de)资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转(阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金(jīn)全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接(jiē)损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商(shāng)在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢(jié)奏分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保证或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门的(de)项目资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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