近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分(fēn)红(乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具(jù)备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额(é)单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可(kě)观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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