导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在(zài)不(bù)同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了(le)？据(jù)此判断(duàn)未来房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕)城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足(zú)现代(dài)生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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