OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市场的(de)影响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大(dà)，但其实(shí)不(bù)动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不(bù)利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不(bù)同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目(mù)前(qián)随着二级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是(shì)已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷(mí)，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的(de)投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经(jīng)济复苏(sū)的步(bù)伐，产业(yè)园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至(zhì)得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区(qū)类资产就回(huí)调不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落(luò)到(dào)租(zū)金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园项目(mù)出(chū)租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在(zài)随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营(yíng)团队(duì)表(biǎo)示(shì)了对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合同谈(tán)判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新(xīn)的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时(shí)间即(jí)奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉(xī)新区(qū)国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况(ku自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么àng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末(mò)也有(yǒu)将近自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来(lái)都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一(yī)千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人(rén)都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在(zài)资源共享和联(lián)合(hé)营销方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区产业(yè)空间资产上市平(píng)台(tái)目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了一(yī)些(xiē)突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心。”

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