文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家(j主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人iā)在(zài)购(gòu)买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代(dài)在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后出台(tái)多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就(jiù)是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不(bù)包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束(shù)后由(yóu)于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什(shén)么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人