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　　近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对(duì)特(tè)许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ一滴水多少ml 一滴水多少克)层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目的分派(pài)金额包含(hán)了(le)投资(zī)本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期(qī)后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料(liào)中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。一滴水多少ml 一滴水多少克p>

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