饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发布(bù)了关(guān)于规(guī)范房(fáng)地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息(xī)等问题，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十(shí)方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡(dù)到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究(jiū)中(zhōng)心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交(jiāo)易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民(mín)往往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额(é)外(wài)的负担，而(ér)且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括(kuò)经(jīng)纪服(fú)务在内的(de)相关市(shì)场交易行(xíng)为及其(qí)主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费及中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北(běi)京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地(dì)产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的最早依(yī)据是1995年(nián)国(guó)家(jiā)计委建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格(gé)总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标(biāo)准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易(yì)各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门(mén)当(dāng)前并未明确具(jù)体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋(wū)价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营(yíng)门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具(jù)收费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人(ré特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗n)签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平(píng)的(de)房(fáng)地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门(mén)会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格(gé)和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋(wū)中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击(jī)收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市(shì)场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文(wén)件而(ér)非规定，未来如何具体认定(dìng)其(qí)中(zhōng)的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)行(xíng)业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由(yóu)上(shàng)下家各(gè)支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税(shuì)费均由(yóu)购(gòu)房者来承担(dān)。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的(de)方(fāng)式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用其(qí)支配地位(wèi)，在(zài)原先经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费的(de)基(jī)础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相(xiāng)当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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