万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根(gēn)本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是(shì)债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商品房消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大(dà)规模，也没(méi)有很(hěn)高的(de)国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘(mì)高端(duān)的(de)姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的(de)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人(rén)包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义(yì)务，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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