5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地产的投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别背(bèi)后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以来实广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季(jì)度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的(de)地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企受(shòu)限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别，国(guó)央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都出(chū)现环比下(xià)滑(huá)的(de)情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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