万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款不(bù)得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背后，可(kě)能(néng)没你想象(xiàng)的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位(wèi)于(yú)海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基(jī)本(běn)都是(shì)北(běi)京的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封，同时(shí)可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分价款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民(mín)知名度(dù)，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　200克等于多少毫升水，200克是多少ml水事实上(shàng)，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团及(jí200克等于多少毫升水，200克是多少ml水)其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际(jì)信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身？

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