OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，元电荷e等于多少？5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌(di元电荷e等于多少？ē)6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价(jià)格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易(yì)日二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15元电荷e等于多少？日(rì)平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导致(zhì)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现波动。”一(yī)位业内(nèi)人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前(qián)随(suí)着二级(jí)市场价格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好判断价格(gé)是(shì)不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品(pǐn)年(nián)内二(èr)级市(shì)场跌(diē)幅较大(dà)，其实有(yǒu)些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资(zī)价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的(de)影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利(lì)空下(xià)调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也(yě)强调，最终还是落到(dào)租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季(jì)报中(zhōng)披露的(de)张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的(de)业(yè)绩说明(míng)会中(zhōng)管理(lǐ)人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户(hù)正常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来(lái)了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测(cè)试(shì)、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给(gěi)了我们一(yī)些空(kōng)间(jiān)，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度(dù)末也(yě)有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而(ér)这次项目的大(dà)租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生(shēng)在市场活(huó)跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作(zuò)了一(yī)定(dìng)的资(zī)源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的(de)分隔(gé)空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一(yī)些差(chà)异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单(dān)层以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合(hé)营(yíng)销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团(tuán)和(hé)张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一(yī)些其他(tā)在(zài)开(kāi)发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩(kuò)容(róng)的第一步(bù)，也是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们(men)可能(néng)面临了一些(xiē)突(tū)发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科(kē)学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当前(qián)突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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