饱受(shòu)争议的二(12是什么意思èr)手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了(le)关于规(guī)范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本(běn)较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业(yè)性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来(lái)完(wán)成。但(dàn)很多(duō)中介(jiè)利用信(xìn)息不对(duì)称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民造成额(é)外的(de)负担，而且这(zhè)些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历(lì)来(lái)对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主(zhǔ)要(yào)监(12是什么意思jiān)管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担(dān)经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于(yú)房(fáng)地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)基(jī)础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部(bù)门当(dāng)前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综合计(jì)算(suàn)出合(hé)适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和(hé)延伸服(fú)务，应(yīng)当(dāng)分别(bié)明确服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签字(zì)确(què)认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明(míng)显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法规的(de)行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构相(xiāng)关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管部门要依(yī)法依规(guī)纳(nà)入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过(guò)高(gāo)的经纪(jì)机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部(bù)门提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体认定其中的(de)细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各(gè)支付一(yī)半的中介(jiè)费，但在(zài)一(yī)些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用(yòng)也(yě)可(kě)能通过(guò)转嫁的方(fāng)式(shì)，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中(zhōng)介公(gōng)司将其(qí)视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价(jià)。两部(bù)门提出(chū)严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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