5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根什么的阳光填合适的词 阳光恰当的词语有哪些据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升，年底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持有房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级(jí)市场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的(de)需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现什么的阳光填合适的词 阳光恰当的词语有哪些(xiàn)在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金(jīn)面压力(lì)，可能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房企为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

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　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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