一线城市，也(yě)不(bù)端着了。

　　昨天，深圳取消二(èr)手房指导价(jià)的消(xiāo)息在房产圈刷屏(píng)了。

　　这条(tiáo)消(xiāo)息为什(shén)么(me)这么重要？首先(xiān)二手(shǒu)房指导价被称为“核弹级(jí)”政策，其次深(shēn)圳(zhèn)几(jǐ)乎(hū)是最后一个还在“认真”实(shí)施这(zhè)条政策的(de)城市(shì)，最(zuì)后深(shēn)圳是(shì)房价前(qián)三的核心城市。所以，深圳的一举一动都具有风(fēng)向标(biāo)意(yì)义。

　　有分析(xī)人士指(zhǐ)出，深圳二手房(fáng)指导价如(rú)果取消，首先有利(lì)于(yú)深(shēn)圳二手房回暖，然后二手房回(huí)暖有利于(yú)深(shēn)圳楼市(shì)总(zǒng)体(tǐ)回暖，最后深(shēn)圳楼市(shì)回暖有利于全国楼市回(huí)暖....

　　看(kàn)吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调(diào)控”退出？

　　昨(zuó)天，深圳疯(fēng)传“二手房指导价”正(zhèng)式(shì)结(jié)束。传言称：二手房(fáng)贷款不按官方参考价（指导价），银行核定房价以网签(qiān)备(bèi)案价和评估价孰低为准。

　　自此，参考(kǎo)价真正变成了“参考价”。

　　目前没(méi)有看到(dào)官方(fāng)文件(jiàn)。据(jù)证券时报21日消(xiāo)息，目前深圳多家(jiā)大行表示“尚未(wèi)接到正式通知，目前仍(réng)按参考(kǎo)价办理按揭”。所以还需要持(chí)续的关注。

　　易居(jū)研究(jiū)院(yuàn)研究(jiū)总监严跃进认(rèn)为，本(běn)次政策大概率为真(zhēn)，更多体现为(wèi)银行贷款等(děng)领域按照新的规则进行(xíng)，但不会出台正式文件。

　　有时候(hòu)，有(yǒu)些事情，是(shì)不用(yòng)发(fā)文件的。毕竟可以(yǐ)“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市(shì)二手房(fáng)指导价(jià)横空出世。当时(shí)，深圳一口气公布了全市3595个小区的参考价，很(hěn)多(duō)南山(shān)、福田(tián)、宝(bǎo)安(ān)中心区的高价盘，直接按照当(dāng)时的市场(chǎng)价(jià)打了5折、6折来(lái)“指(zhǐ)导”，银行(xíng)只(zhǐ)能(néng)按照指导价来计算首付、发放贷款。

　　当时(shí)大家还不觉得厉害，但经历了这两年(nián)的痛苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子(zi)，市(shì)场价1000万的房子，如果(guǒ)不“指导”，可以首付3成即300万(wàn)；如(rú)果(guǒ)指导价(jià)打七折即700万(wàn)，那么首付(fù)3成210万(wàn)，加上需要(yào)全款支(zhī)付(fù)的(de)部分，实际(jì)首付去到了(le)510万，相当于首付(fù)5成了（多给(gěi)210万首付(fù)）。这直接让大批量(liàng)买家，失去(qù)了(le)购房能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自深(shēn)圳推(tuī)行二手(shǒu)房参考价以后，东莞、宁波、成都(dōu)、三亚、西安、合肥、广州(zhōu)等10多个城市陆续跟进。事实也确(què)实证明(míng)了，这条政(zhèng)策的“核(hé)弹”级别(bié)。

　　到了2021年10月(yuè)，根据安居客的统计，实施二手(shǒu)房指导价的10个(gè)城市，有8个挂牌(pái)价降了。

　　2022年受到疫情(qíng)的影响，二手房更是惨不忍睹(dǔ)。以2022年12月(yuè)数(shù)据为例，全国70个大中城市房(fáng)价只有6个同比上涨，其他(tā)的泥(ní)沙俱下(xià)。

　　2

　　深(shēn)圳，有人付出了沉重(zhòng)代(dài)价

　　据深(shēn)圳乐有家研究中(zhōng)心数据显(xiǎn)示：成交量(liàng)上，二手(shǒu)房指导价出台当年，深圳二手住宅成交量同比下滑57％。2022年继续(xù)腰斩，成交量同比下滑(huá)47％，全年成(chéng)交量仅2.2万套，创近二十年(nián)最低(dī)记录，相较2020市场高峰(fēng)缩水近八成。

　　价格方(fāng)面，与二手房指导(dǎo)价(jià)发布(bù)当(dāng)月相比，如今(jīn)二手房挂(guà)牌价(jià)低于及接近参(cān)考价(jià)的房源占(zhàn)比大幅增加(jiā)。2023年一季度，深圳各区二手房(fáng)成交TOP10小区中，过半成交价低于参考价。

　　只(zhǐ)有真实经(jīng)历其中的(de)人，才能(néng)深切的(de)感知其威力。

　　深圳房(fáng)东，斩(zhǎn)仓的新(xīn)闻不绝于耳。

　　据说一位(wèi)码农三年前高杠(gāng)杆(gān)买(mǎi)了2套华润城，月(yuè)供12万(wàn)，最(zuì)终(zhōng)亏损1000万破产(chǎn)。据媒体推测，如果案例属实，买家的(de)实际(jì)购房成本高达20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加这三年的房贷(dài)和持有成本，差不多亏(kuī)损超千(qiān)万。

　　深圳一大批人这两年感受到了太多(duō)“心酸”。二手房成交量(liàng)创下多(duō)年(nián)新低，学区房(fáng)神话不再，房(fáng)产中介的日子(zi)难过(guò)，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以(yǐ)来，实(shí)施了二手房(fáng)指导(dǎo)价的城市陆陆续(xù)续(xù)低(dī)调退出，目前只有深圳还(hái)是(shì)最后(hòu)的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标”意义(yì)明(míng)显(xiǎn)

　　最(zuì)近(jìn)一线城(chéng)市也(yě)不端着(zhe)了。

　　近日(rì)，北京在房(fáng)山区试点多子(zi)女家庭(tíng)和(hé)职住平衡家庭购(gòu)房支持政策。上海(hǎi)也(yě)考虑予以多(duō)孩(hái)家庭在(zài)新(xīn)房计分(fēn)制度政策上的支持。

　　从(cóng)最新公布的(de)3月份70个大中城市商品(pǐn)住宅销(xiāo)售价格变(biàn)动情况来(lái)看，广州(zhōu)、深圳的新房、二手(shǒu)房价格仍然(rán)是同比去年依然是下(xià)降的。

　　北京、上海已经(jīng)同比(bǐ)增(zēng)长了，其他二线城市(shì)如杭州、成都、南京、合肥等城市价(jià)格都是同比上涨的(de)。

　　广州(zhōu)、深圳能不急吗(ma)？

　　事实上，上面(miàn)可能更急。3月(yuè)份，两部门(mén)联(lián)合发文，全面推动二(èr)手房“带押过户”全国实施，这是一条被(bèi)广泛好评的新政(zhèng)。对于(yú)激活二手房交易，具有定海神针(zhēn)般的作用。

　　住建部部长(zhǎng)倪(ní)虹近(jìn)日更是指出：建筑业、房地产企业要发挥国(guó)民经济“顶梁(liáng)柱”“压(yā)舱石(shí)”作用。回归到常识，从字面理解一下这两个(gè)词，意思就(jiù)是——顶梁柱如果(guǒ)不行了，上面不就塌了嘛(ma)？压舱石如果压不住(zhù)，小船不就翻了？

　　也(yě)许，今年扶持楼(lóu)市的政策，还(hái)有(yǒu)一大波正在路上(shàng)...

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