近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权(quán)类和产权(quán)类两大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机构实(sh强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题í)力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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