饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机(jī)构(gòu)存在(zài)利用房源(yuán)客源优势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等(děng)问(wèn)题(tí)，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加enjoy可数吗，joy可不可数。以(yǐ)北京(jīngenjoy可数吗，joy可不可数)、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院(yuàn)住(zhù)房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来(lái)说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成(chéng)本较(jiào)高、交易(yì)周期(qī)较(jiào)长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调(diào)控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项(xiàng)工(gōng)作(zuò)的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一(yī)个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对房地(dì)产经纪(jì)服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。enjoy可数吗，joy可不可数>

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六(liù)条规定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北(běi)京市执行的(de)2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即(jí)根据(jù)这样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机构仅需(xū)在服务(wù)过程中对(duì)收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机构(gòu)在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及(jí)，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示(shì)服务项目(mù)、服(fú)务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构，住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同市场(chǎng)监管等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措(cuò)施进行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部门依法(fǎ)查(chá)处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价(jià)格和反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费(fèi)用对(duì)市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其(qí)中的细则，还(hái)需要(yào)看各城市落地(dì)执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发展。同时(shí)，由(yóu)于(yú)二(èr)手房很多(duō)房源(yuán)在产权方(fāng)面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能(néng)对(duì)交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上(shàng)下(xià)家(jiā)各支付一半(bàn)的(de)中介(jiè)费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者(zhě)处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上(shàng)相当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利于(yú)提高(gāo)交易中操作的透明(míng)度，也(yě)有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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