“现在的(de)房地(dì)产很(hěn)难再出现像过(guò)去十年(nián)的系统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人(rén)、首席(xí)经济学家洪(hóng)灏(hào)向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，房地产行(xíng)业分化(huà)的愈加(jiā)明显，让机构和(hé)投(tóu)资者的关注度从板块向单个(gè)标(biāo)的转(zhuǎn)移。上海利(lì)檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行业来看，无(wú)论是业绩，还是估值，房地(dì)产(chǎn)都已经双杀到了(le)最底部，而(ér)且是反复地杀到(dào)了底部，再往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那(nà)么如何寻找房(fáng)地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产(chǎn)赛道(dào)中进行(xíng)选择，需要(yào)非常小心(xīn)，避免选了(le)半天(tiān)，标的公司(sī)出现爆雷(léi)的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准(zhǔn)：有大的国资(zī)背景的、杠杆率较低(dī)的(de)、此前没有踩(cǎi)过红线的(手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒de)。

　　他还表(biǎo)示，如果(guǒ)关注一(yī)下(xià)今年房(fáng)地产的开发(fā)资(zī)金来源，可以发现(xiàn)，其(qí)实银(yín)行的信贷倾(qīng)向是不太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但(dàn)今(jīn)年新(xīn)房的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其(qí)实主(zhǔ)要还是那些(xiē)有国企背(bèi)景的(de)房企(qǐ)，民(mín)营(yíng)房(fáng)企(qǐ)相对比较困难，所(suǒ)以整个(gè)行业出现(xiàn)了(le)一个很(hěn)明(míng)显的分化，无论是(shì)在(zài)销售(shòu)，还是融资等各(gè)个方面都非(fēi)常(cháng)明显。现在有国(guó)资背(bèi)景的房企在资(zī)本(běn)市(shì)场表现相(xiāng)对较好，但(dàn)没有国资背景的民营房企股价大多(duō)表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红(hóng)周(zhōu)刊》表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体(tǐ)到(dào)如何挖掘，我(wǒ)们会特别重视(shì)企业的成(chéng)本(běn)优势(shì)，更具(jù)体一(yī)点，就是它的净借贷水平（净(jìng)负债率(lǜ)）是(shì)不(bù)是行业内(nèi)的最低水平；利润率是不是行业(yè)内最高(gāo)的；融资(zī)成(chéng)本是否(fǒu)是行(xíng)业内(nèi)最低的；建安成本是否(fǒu)也是业内最(zuì)低的；这些都是我(wǒ)们看重的一家(jiā)房企(qǐ)的综(zōng)合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述(shù)条件的房企并不多。即便是(shì)在(zài)国央(yāng)企中，仍(réng)有(yǒu)部分房企出现了(le)“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发(fā)现，截至2022年末(mò)，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武夷等国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发(fā)展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股份(fèn)、城投控(kòng)股等国央企(qǐ)房企(qǐ)也踩了(le)“三(sān)道(dào)红线”中的(de)两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色(sè)的国央企房企，其财(cái)务指标称(chēng)得上(shàng)完全健康的(de)仍是少(shǎo)数。而更加值得注(zhù)意的是(shì)，在(zài)2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开始大举扩张(zhāng)。而(ér)这无疑又进一步考验着国央企的资金(jīn)链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的张弛有度(dù)尤为重要(yào)，节奏把(bǎ)握(wò)准确(què)，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来(lái)市(shì)场，以及(jí)过于激进的扩张拿地节(jié)奏也有可能让房企重蹈此前的(de)高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净(jìng)借贷(dài)比例都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房(fáng)企明显感觉(jué)到机会来了，其开始在一线城市(shì)进行大举(jǔ)拿(ná)地(dì)，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分(fēn)之一。与(yǔ)此同时，该(gāi)房企(qǐ)新购入地块也实现了快(kuài)速的开(kāi)盘(pán)利用率，预计(jì)今年会(huì)有更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后(hòu)的赢家”的特点。一(yī)方面，在于它本(běn)身储(chǔ)备(bèi)了很(hěn)多弹(dàn)药，去年拿地超(chāo)1000亿元(yuán)，且其中一半(bàn)在一(yī)线(xiàn)城市，另外一半(bàn)也主要集中在强(qiáng)二线和二(èr)线城市(shì)；另一方面(miàn)，它的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企(qǐ)的扩张速度(dù)让人(rén)感觉(jué)又(yòu)回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到(dào)了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营(yíng)企业的影(yǐng)子。虽(suī)然说，见(jiàn)到机会时要出手，但出(chū)手的章法(fǎ)仍要小(xiǎo)心(xīn)，如果负债(zhài)率扩张(zhāng)得太快(kuài)，但未(wèi)来的两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家房企(qǐ)的扩张速(sù)度是(shì)否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，主要还是(shì)看(kàn)房企的(de)净负债率水平，在我看来(lái)，这个比例如果超(chāo)过60％，就(jiù)是扩张得(dé)过于(yú)快速了。

　　不(bù)难看出(chū)，这(zhè)一标准要比“三(sān)道红线(xiàn)”对(duì)房企的净负债(zhài)率要求(qiú)不得高于100％要(yào)更(gèng)加严格。陈昊扬(yáng)解(jiě)释，当前(qián)房地产行(xíng)业(yè)的(de)复苏(sū)速度(dù)并没(méi)有那么(me)快(kuài)，所(suǒ)以要规避公(gōng)司(sī)净负债率提高到一个(gè)比较(jiào)危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的房企梳理发现，中交(jiāo)地(dì)产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利发展(zhǎn)等房(fáng)企(qǐ)2022年净负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债率持续(xù)居高不下(xià)，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明(míng)对比的是，华润(rùn)置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等(děng)房企在践行较积(jī)极(jí)的拿(ná)地策略的(de)同(tóng)时(shí)，也较好地控制了公司的扩张速度与(yǔ)净负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际(jì)上，他(tā)们是以同一筛选标准(zhǔn)来(lái)看国央(yāng)企(qǐ)与(yǔ)民营房企，但在(zài)各维(wéi)度的实(shí)际(jì)表现上，国央企确实会更(gèng)胜一筹(chóu)。如国央企(qǐ)的融资成本更低，融资(zī)渠道也更(gèng)顺畅，能够做(zuò)到想融就融，这样，国央企(qǐ)自然而然就具有天然(rán)优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构(gòu)更(gèng)加看好国(guó)央(yāng)企，但这也并不意味着(zhe)，民营(yíng)企(qǐ)业中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有(yǒu)少(shǎo)数民营房企同(tóng)样受到(dào)机构的青睐。比(bǐ)如，根(gēn)据(jù)2023年一季(jì)报，滨江集团的(de)十大流(liú)通股东中新进了“中国工商(shāng)银行(xíng)股份有限公司(sī)－景顺长城中国(guó)回报灵活(huó)配置(zhì)混合(hé)型证(zhèng)券投资基金”“全国社保基金一(yī)一六组合”等(děng)。

　　除(chú)此之(zhī)外，自2021年(nián)开(kāi)始(shǐ)，百亿私(sī)募珠(zhū)海(hǎi)阿巴(bā)马资产管理(lǐ)有限(xiàn)公司就长(zhǎng)期持有滨江集团(tuán)。根据一季报，该资产(chǎn)公司的几只产(chǎn)品(pǐn)合计持有(yǒu)滨江集团9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐(lài)，和其自身的基本面表(biǎo)现存(cún)在(zài)一定关系(xì)。2020年以(yǐ)来(lái)的近三(sān)年时(shí)间(jiān)，房地产市场整(zhěng)体在(zài)走“下(xià)坡路”，但作为杭州本(běn)土房企的滨江(jiāng)集(jí)团仍是表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩表现(xiàn)、销售规模、新增土(tǔ)储、股(gǔ)价(jià)表现等(děng)多维度(dù)都表现了较(jiào)强的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨江集团扣非(fēi)归母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发(fā)布的2023年一季报，今(jīn)年(nián)一(yī)季度，滨(bīn)江集(jí)团更是(shì)实现了扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时(shí)代”仍(réng)能(néng)保(bǎo)持自身(shēn)业(yè)绩的(de)持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭州的(de)战(zhàn)略布(bù)局(jú)关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七(qī)成营(yíng)收来(lái)自杭州地(dì)区，而(ér)在2021年，杭州(zhōu)地区的营收(shōu)比重只占到近六成(chéng)。近三年持(chí)续(xù)稳居杭州房企销售排(pái)名第一(yī)。

　　与此同时(shí)，滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的土储(chǔ)补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据(jù)显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的本(běn)土(tǔ)第一。

　　而滨江(jiāng)集(jí)团在杭州的(de)较突出表现，也让滨江集团(tuán)的房企排名迅速(sù)提(tí)升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指(zhǐ)数据，2023年(nián)前4月，滨(bīn)江集团实现销售额(é)607.3亿(yì)元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得(dé)注意的是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨(bīn)江集团(tuán)更是迎来(lái)多家机(jī)构的集(jí)中调研。滨江集团(tuán)发布公告表示，手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒公司于5月10日接受了(le)信达(dá)证券、金(jīn)鹰基金、建(jiàn)信养老(lǎo)、新华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链(liàn)布(bù)局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居(jū)、物业觅(mì)α

　　实际上房地(dì)产开发只是房地产产业(yè)链上的中(zhōng)游环节，其上游(yóu)主要为钢(gāng)铁、水泥(ní)、建(jiàn)材、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游应(yīng)用(yòng)行业主要包(bāo)括中介服(fú)务(wù)、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访(fǎng)，房地产(chǎn)开(kāi)发环节(jié)与上游(yóu)材料端息(xī)息相(xiāng)关，新盘开工不足导致上游(yóu)不被看好，机构寻(xún)觅个股阿(ā)尔法(fǎ)的思路渐渐移(yí)至下游。“中国房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)在进入存量房时代，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏(piān)消费属性的(de)家装家居领域，我们相对看好，因为居民保有的住房(fáng)规模越来越大，随着时间的(de)增加，内装更新的(de)需求(qiú)也(yě)会越来越多。美国过去的数(shù)据(jù)充分说(shuō)明了这一点，在新房销售见顶之(zhī)后，家具(jù)消费的增长(zhǎng)却一直(zhí)都(dōu)很(hěn)好。对于地产产业链，我们相对看(kàn)好和内装相关的行(xíng)业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周刊》对下游细分中(zhōng)相关赛道龙头年内表现的统(tǒng)计，目(mù)前暂居前两位的都(dōu)是来自(zì)家(jiā)纺赛道的公司，它们分别(bié)是富安娜和(hé)水(shuǐ)星家纺，特(tè)别是(shì)前(qián)者在月线连收七根(gēn)阳(yáng)线的基础(chǔ)上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主(zhǔ)要(yào)从事纺织(zhī)家居、睡眠家居、生活(huó)类产品的研发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告(gào)显示，报(bào)告期内，富(fù)安娜实(shí)现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上(shàng)市公司股东的(de)净利润约1.11亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一(yī)季报的十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，能(néng)够发现该股(gǔ)早已成为基金重仓股的天下，彼时包括(kuò)公(gōng)募的(de)中(zhōng)欧价(jià)值发现、中欧(ōu)潜力价(jià)值、工银(yín)瑞信(xìn)灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私(sī)募的明河2016，都在其中出(chū)现(xiàn)，占据(jù)了(le)半壁江(jiāng)山。需要强(qiáng)调(diào)的(de)是(shì)，中欧的两只基金都是价(jià)值派基金经理曹名(míng)长在管的(de)产品，首季(jì)其同时(shí)重仓的房地产产业链股票还(hái)有金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经(jīng)风光一时的(de)家(jiā)居板块也因(yīn)疫(yì)情、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓慢等(děng)多因素一(yī)度沉(chén)寂，不过好(hǎo)在困境(jìng)反转(zhuǎn)露出曙光，家居板(bǎn)块中年内表现最(zuì)好的是志邦(bāng)家居。同一时间段(duàn)，该股(gǔ)年内(nèi)上涨(zhǎng)已经超过(guò)23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利(lì)润，公司(sī)都实现了(le)同比双升(shēng)。

　　从公司的十大(dà)流通股股东来(lái)看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗(luó)洋(yáng)慧眼独具，一季(jì)报中(zhōng)他(tā)管理(lǐ)的广(guǎng)发(fā)策(cè)略(lüè)优选和广发安宏回报均增加了持(chí)股(gǔ)，而这两(liǎng)只(zhǐ)产品也(yě)成为志邦家居十(shí)大流通股股东(dōng)中仅有的两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的情有独钟，在另一家(jiā)赛(sài)道公司金(jīn)牌橱柜中，他管理的(de)全部三只产品均登榜十大流通(tōng)股股(gǔ)东，其也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的(de)物业股也越(yuè)来越被机构所青睐，不过这类标的大多在(zài)香港上市，如何(hé)选(xuǎn)择(zé)成为(wèi)难题。对此，前述上(shàng)海公募基金经理举例(lì)分析(xī)：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱(qián)很(hěn)辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公(gōng)司还是希(xī)望挣的是市(shì)场化应该(gāi)挣(zhēng)的(de)钱，以我曾经买的绿(lǜ)城(chéng)服务为例，它在(zài)中高(gāo)端楼盘占比是比(bǐ)较高的(de)，每年到(dào)期的合(hé)同里(lǐ)提价(jià)成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分项目到期之后，经(jīng)过两三轮合同(tóng)周期还能做(zuò)到(dào)产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品提(tí)价的公司很少，因为物业(yè)公司很容易一开始是挣钱的(de)，后面(miàn)因为保安这(zhè)些固定人(rén)员成本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特别(bié)好，客户没有那么满意(yì)，能做到提价难度是非常大(dà)的(de)。但(dàn)是该公司(sī)能在业内做(zuò)到到期之后提价率比较高，这跟它(tā)的定(dìng)位和比(bǐ)较好的服务是有(yǒu)关系的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒