导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露(lù)全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增(zēng)1cc的水等于多少克，1cc水是多少克加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能(néng)级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国(guó)自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人1cc的水等于多少克，1cc水是多少克口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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