导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查(chá)数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额(é)外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少国和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际(jì)流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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