导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人均一(yī)间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公(gōng)布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的(de)时间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1美国管得了比尔盖茨吗.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带(dài)来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(美国管得了比尔盖茨吗rén)/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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