文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆(毁掉一个老师最好的办法lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完(wán)全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重大措施(shī)。在当(dāng)前的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升(shēng)了(le)对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实是(shì)，不少购毁掉一个老师最好的办法房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般(bān)以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供(gōng)一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款项过(guò)程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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