万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

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　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处置(zhì)的(de)是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些(xiē)房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的(de)购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居(jū)住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实(sh你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思í)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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