5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè180kg等于多少斤 180kg等于多少磅)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经180kg等于多少斤 180kg等于多少磅过去(qù)了(le)，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资(zī)产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hò180kg等于多少斤 180kg等于多少磅u)，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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