OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就(jiù)相关(guān)事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目(mù)出租率将得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的第(dì)一时(shí)间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人(rén)工(gōng)智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人(rén)有那么(me)多(duō)储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置率为何(hé)未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租(zū)率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？)润大厦和张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租(zū)户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租(z一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？ū)户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身(shēn)需求和预(yù)算(suàn)挑选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资(zī)产的管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源共(gòng)享和(hé)联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团(tuán)和(hé)张江高科(kē)目前在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科(kē)学城这三十年建设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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