导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区(qū)域(yù)经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户(hù)均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来了很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和(hé)其(qí)他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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