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　　饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联合(hé)发(fā)布(bù)了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用(yòng)房源(yuán)客源优势收(shōu)取(qǔ)过(guò)高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房(fáng)政策研(yán)究(jiū)中心首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说(shuō)属(shǔ)于金(jīn)额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对(duì)称等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民(mín)造成额(é)外的(de)负担(dān)，而且这(zhè)些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的(de)意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收费标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设(shè)部下发(fā)的(de)《关于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交2l是多少斤 2l是多少kg易各方协商(shāng)同意，可(kě)在(zài)规(guī)定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由(yóu)各(gè)中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明(míng)确(què)具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进(jìn)行明(míng)码(mǎ)标价即可。而(ér)房地(dì)产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计(jì)算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务(wù)内容(róng2l是多少斤 2l是多少kg)和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前(qián)应当(dāng)向交易当事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的(de)房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪(jì)机(jī)构相(xiāng)关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企业(yè)信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规(guī)范行业，打击(jī)收(shōu)费(fèi)过高的(de)经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅(zhái)和(hé)普宅本(běn)来收费就(jiù)不(bù)同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来(lái)如何具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其中的(de)细则(zé)，还需要(yào)看各城市落(luò)地执行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各(gè)支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介(jiè)费(fèi)及税(shuì)费均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东(dōng)愿意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中操作的透明(míng)度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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