文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二(èr)次房改是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。预(yù)售制的(de)初衷是为(wèi)了(le)缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的(de)开(kāi)发商而言，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思依照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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