导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄(黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据(jù)公布(bù)了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是(shì)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要(yào)进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到(dào)了(le)户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗g>至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了(le)很大的不(bù)便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带(dài)房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适(shì)用房和(hé)其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期(黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗qī)。