文(wén)：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能(néng)实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当然这需要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度(dù)的(de)监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不再适用(yòng)于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市(shì)场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定金保全措施(shī)才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书(shū)向金融机(jī)构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节(jié)，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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